经市农村土地制度改革试点工作领导小组审定，我局于2020年4月1日印发实施了《琼海市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》、《琼海市农村集体经营性建设用地异地调整入市实施办法》、《琼海市农村集体经营性建设用地入市交易规则》、《琼海市农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配指导意见》四个配套政策规定，为我市农村集体经营性建设用地入市提供详细具体的政策支持。

一、文件出台的必要性

为贯彻落实《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）文件精神，根据《海南省农村土地制度改革试点工作领导小组关于印发<海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案>的通知》（琼农土改〔2019〕1号）的部署和要求,结合我市实际情况，制定了《琼海市农村土地制度改革试点工作实施方案》，并于2019年10月24日印发实施，涉及到改革的内容有：改革农村集体经营性建设用地入市制度、改革完善宅基地制度和建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。

按照上述我市已实施的方案要求，为了建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度，参照《海南省农村集体经营性建设用地入市试点办法》和文昌市先行试点所出台的相关政策规定，结合我市实际，我局印发实施了《琼海市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等四个配套政策规定。

二、制定的依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《中华人民共和国村民委员会组织法》；

（三）《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）；

（四）《中共中央办公厅 国务院办公厅印发〈关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见〉的通知》（中办发〔2014〕71号）；

（五）招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令39号）；

（六）《海南省闲置土地认定和处置规定》；

（七）《海南省妇女权益保障若干规定》；

（八）《海南省人民政府关于印发海南省建设用地使用权统一交易管理办法的通知》（琼府〔2015〕27号）；

（九）《海南省高级人民法院关于审理农村集体经济组织土地补偿费分配纠纷案件若干问题的意见（试行）》；

（十）《海南省农村土地制度改革试点工作领导小组关于印发〈海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案〉的通知》（琼农土改〔2019〕1号）；

（十一）《海南省自然资源和规划厅关于印发〈海南省集体经营性建设用地入市试点办法〉〈海南省农村土地征收试点办法〉〈海南省农村宅基地管理试点办法〉的通知》（琼自然资改〔2019〕8号）；

（十二）《琼海市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室关于印发〈琼海市农村土地制度改革试点工作实施方案〉的通知》（海自然规办〔2019〕55号）；

（十三）《文昌市人民政府关于印发〈文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法〉等3个文件的通知》（文府〔2015〕252号）；

（十四）《文昌市人民政府关于印发文昌市农村集体经营性建设用地异地调整入市实施办法的通知》（文府〔2016〕179号）。

（十五）《琼海市农村集体产权制度改革试点工作领导小组办公室关于印发〈琼海市农村集体经济组织成员资格认定指导性意见〉的通知》（海农改办〔2018〕5号）。

三、架构和内容

（一）《琼海市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》共分六章五十二条。第一章是总则，明确了农村集体经营性建设用地入市的试点范围、定义、土地权属及入市方式。第二章是入市途径及条件，明确规定了农村集体经营性建设用地入市应当符合的条件和不得入市的情形。第三章是出让、出租、作价出资（入股），明确阐述了农村集体经营性建设用地出让、出租、作价出资（入股）的定义、使用年限、具体程序、土地增值收益调节金的计提缴纳以及收益分配。第四章是转让、转租和抵押，明确阐述了转让、转租和抵押的定义、条件规定。第五章是开发管理，明确阐述了开发建设管理的相关具体规定。第六章是附则，明确要求按规定实施。

农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股）按以下程序进行：

1．申请；2．审查；3地价评估及入市方案拟定；4．入市方案表决；5．入市方案审批；6．公告及交易；7．签订成交确认书及公示；8．签订流转合同。

（二）《琼海市农村集体经营性建设用地异地调整入市实施办法》共分五章二十四条，第一章是总则，明确阐述了农村集体经营性建设用地异地调整入市的概念。第二章是异地调整地块条件，明确阐述了异地调整的原则、复垦地块和入市地块应符合的条件。第三章是异地调整入市程序，明确阐述了异地调整入市的具体程序、复垦地块和入市地块的相关内容，以及《异地调整方案》和《复垦方案》应包含的内容。第四章是收益分配及后续监管，明确阐述了复垦补偿金支付、收益分配及复垦。第五章附则，明确要求按规定执行表决和实施。

异地调整入市的程序为：申请→审查→制订异地调整方案→异地调整方案报批→实施复垦和验收→制定入市方案和报批实施。

（三）《琼海市农村集体经营性建设用地入市交易规则》共有三十一条，对我市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动进行了明确规定。其中，农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。对未按照本规则规定公开入市交易的，农村集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。并对投标、开标，拍卖，挂牌等入市交易程序进行了具体规定。

（四）《琼海市农村集体经营性建设用地入市土地收益集体和个人分配指导意见》共分四章十八条，第一章是总则，明确阐述了土地收益的定义和监督管理。第二章是费用缴付，对补偿款的拨付和相关费用的缴付（垫付）进行了明确规定。第三章是收益分配，明确阐述了如何分配农村集体经济组织土地收益，以及成员资格的认定。第四章是附则，明确要求按规定实施。