各镇人民政府、彬村山华侨经济区管委会，市政府各工作部门：

经市政府同意，现将《琼海市城镇老旧小区改造工作实施方案（2021-2025年）》印发给你们，请认真组织实施。

琼海市人民政府办公室           

2022年1月6日             

（此件主动公开）

琼海市城镇老旧小区改造工作实施方案（2021-2025年）

为全面推进我市城镇老旧小区改造工作，根据省住房城乡建设厅、省发展改革委、省自然资源和规划厅、省财政厅《关于印发〈海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）〉的通知》（琼建城〔2020〕23号）《海南省城镇老旧小区改造工作实施方案（2021-2025年）》等文件规定，结合我市实际,特制定本方案。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神。按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展理念，按照高质量发展要求，切实解决我市城镇老旧小区在安全设施、配套设施、居住环境等方面存在的突出问题，推动城市更新，构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，增强人民群众幸福感、安全感和获得感。

二、基本原则

（一）坚持以人为本，把握改造重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，充分征求居民意见，合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

（二）坚持因地制宜，做到精准施策。科学确定改造目标，既尽力而为又量力而行，不搞“一刀切”、不层层下指标；合理制定改造方案，体现小区特点，杜绝政绩工程、形象工程。

（三）坚持规划先行，稳步统筹推进。广泛充分征求群众意见，在调查摸底基础上，综合地方财政承受能力，科学编制专项规划和年度实施计划，分步骤有序推进实施。

（四）坚持居民自愿，调动各方参与。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造和管理。

（五）坚持建管并重，加强长效管理。发挥基层党组织引领作用，将城镇老旧小区改造与提升社区治理能力相融合，创新小区治理模式，推动社会治理和服务重心向基层下移，完善小区长效管理机制。

三、工作目标

2021-2025年期间完成40个城镇老旧小区改造，其中：2021年改造城镇老旧小区11个，共51栋，建筑面积10.21万平方米，惠及住户987户；2022年改造城镇老旧小区15个，共35栋，建筑面积6.45万平方米，惠及住户737户；2023年改造城镇老旧小区14个，共40栋，建筑面积9.32万平方米，惠及住户820户；2024年及2025年对全市城镇老旧小区改造工程进行查漏补缺。到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需要改造的城镇老旧小区改造工作。

四、主要任务

（一）明确改造范围。城镇老旧小区是指嘉积城区、各农林场场部建成年代较早、失养失修失管、建（构）筑物破损老化、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、环境脏乱差、公共设施落后，影响居民基本生活，居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的住宅小区，对于个别市政设施不完善、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿非常强烈的建成于2005年底前的住宅小区，也可纳入改造范围。

国有企事业单位、涉军、涉警所属城镇老旧小区，按属地原则纳入改造计划统一实施。对于利用政府资金（包括奖补资金）改造的小区，原则上5年内不得申请拆除重建改造。已纳入城镇棚改计划、拟通过拆除重建实施改造的、居民自建房为主的区域和城中村等，不属于城镇老旧小区改造范围。

（二）合理确定改造内容。因地制宜分级分类逐步改造：

1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容。主要是市政配套基础设施的改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位的维修等。包括完善供水、排水、供电、弱电、道路、供气、安防、消防、无障碍、配电房安全、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及防火智能化改造、用电抄表到户、光纤入户、架空线规整（入地）等，有条件的应建设电动自行车和电动汽车充电设施。

2.完善类。为满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的改造内容。主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋（单元）加装电梯等。包括拆除小区内及周边的违法建（构）筑物，特色风貌建筑保护利用，对小区内绿化、照明、海绵化设施改造，改造或建设周边适老设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房、停车库（场）等配套设施。

3.提升类。为满足丰富社会服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容。主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施，卫生服务站等公共卫生设施，幼儿园等教育设施，周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递等社区专项服务设施。

（三）编制专项改造规划和计划。在摸清需要改造的城镇老旧小区底数基础上，结合居民需求，按照“一区一策”、鼓励整体连片打造的要求，做好改造方案、初步设计与投资估算，建立城镇老旧小区改造项目库。切实评估财政承受能力，不得盲目举债铺摊子。按照房屋安全、居民意愿度、历史遗留问题、社会稳定和项目成熟条件等因素进行综合评价，区分轻重缓急，统筹确定改造时序。本着“成熟一批、实施一批”的原则，科学编制城镇老旧小区5年专项改造规划和年度改造计划。养老、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划对接，同步推进实施。鼓励有条件的地区依托信息化手段，建立老旧小区改造数据库，采用固定音、视频合约证据等方式，保护参与改造主体当事人权利。

（四）规范改造流程。改造工作应按照宣传发动、摸底调查、自愿申报、制定计划、征求意见、编制方案、小区公示、完备审批、施工建设、竣工验收、后续管理等程序进行，确保城镇老旧小区改造工作有序开展。

（五）多元化筹措资金。按照“居民拿一点、原产权单位帮一点、管线单位出一点、政府补一点、市场化方式争取一点、统筹整合一点”的模式，建立多元化筹措改造资金的合理共担机制。

1.合理落实居民出资责任。结合实际情况，按照“谁受益、谁出资”原则，合理确定改造费用分摊规则，明确居民出资责任和出资形式，制定居民住宅面积增加、加装电梯或建设停车楼（场）等个性化受益机制，积极推动居民出资参与改造。居民出资部分可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、提取住房公积金、让渡小区公共空间和公共收益等方式落实。鼓励居民以捐资捐物、投工投劳等形式支持城镇老旧小区改造工作。

对未建立住宅专项维修基金或住宅专项维修基金余额不足首期筹集金额30%的城镇老旧小区，可按照《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定进行补建或续筹。鼓励有需要的居民结合城镇小区改造进行户内改造或装饰装修、智能化提升。增加住宅面积、户内改造或装饰装修等资金由居民负责；四层以上（含四层）楼房住宅加装电梯、建设停车楼（场）等以居民出资为主、其他资金为辅。项目由居民或委托代理人实施。加装电梯、建设停车楼（场）给予适当财政补助。

2.加大政府资金支持。积极争取中央补助资金和省级财政城镇老旧小区改造奖补资金，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。市政府通过本级财政预算（含工作经费和配套资金）予以资金支持。做好城镇老旧小区项目申报工作，积极争取中央预算内投资补助资金。

3.推动社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。小区内管线改造原则上由管线主管部门负责，相关费用由管线单位和主管部门负责，不纳入小区改造预算资金。将城镇老旧小区改造中的管线、缆线的智能化改造、架空规整（入地）整治工作优先列入改造计划，管线单位通过直接投资、资产收益、费用优惠、政府奖补等方式，同步完成相关改造工作，政府负责管沟建设。改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给管线单位，由其负责后续维护管理。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构、企业等社会力量参与城镇老旧小区设计、改造、运营，可通过加装电梯、加装充电桩、加建停车场（楼）等设施有偿使用，加建建（构）筑物用于社区综合服务设施有偿便民服务等方式参与改造。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。由社会资金出资的改造项目，由出资方负责实施，政府可通过奖补的方式给予补助或制定政策给予支持。原产权单位愿意自行组织改造的，改造方案经市政府批准后，可以由原产权单位按批准的规划设计内容组织实施改造，政府以奖补方式对基础类设施改造给予奖补。

4.加大金融服务支持。鼓励银行业金融机构加强政银企合作，针对性开发授信产品，对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持，重点支持完善类和提升类改造项目。

5.统筹整合其他资金。除根据财政能力编制本级财政预算给予资金支持外，国有住房出售收入存量资金可纳入城镇老旧小区改造使用。加大资源整合，将城镇老旧小区改造与棚户区改造、城中村改造、雨污分流、海绵城市建设、停车场与充电桩建设、既有住宅加装电梯、城市黑臭水体治理等专项工作紧密结合；统筹整合涉及城市建设管理、医疗卫生、养老、教育、文化、体育、设施智慧化改造等渠道相关资金和社区惠民项目资金。

五、保障措施

（一）加强组织领导。按照《关于成立琼海市城镇老旧小区改造工作领导小组的通知》（海府办函〔2021〕73号）要求，进一步落实城镇老旧小区改造工作主体责任，加强对全市城镇老旧小区改造工作的统筹领导，扎实推进全市城镇老旧小区改造工作。要围绕目标任务，制定改造计划，明确资金来源、责任人、时间表和路线图；要制定吸引社会力量的具体政策，优化项目的审批流程；研究推动示范项目打造，加大政策宣传力度和示范效应。辖区镇政府要充分发挥基层党组织的作用，组织协调实施老旧小区改造，推动小区物业长效管理。社区居委会要全程参与老旧小区改造与管理具体工作。

（二）优化项目审批流程。城镇老旧小区改造的立项、环评、规划、施工图审查、招标、施工报建、项目施工、质安监管、竣工验收等各个环节，各相关部门要结合实际予以简化优化，提高审批服务效能，有力推动城镇老旧小区改造工作。

（三）明确支持政策。

1.财政资金奖补。对基础类改造项目，坚持应改尽改，财政资金予以重点支持。对完善类改造项目，尊重居民意愿，坚持居民自主、能改则改，财政资金按“以奖代补”方式积极支持。针对不同的改造内容，制定项目建设审批、管理流程并确定“以奖代补”的标准。对提升类改造项目，坚持立足小区内及周边实际条件积极推进，发挥财政资金的引导作用，吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营。

2.落实税费减免。专业经营单位对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

3.鼓励完善配套。鼓励城镇老旧小区在容积率允许和确保安全的前提下，有条件的小区经全体业主同意，在原主体建筑风貌不变的基础上适当扩建，改善居住条件，扩建部分不予纳入不动产登记范围。鼓励城镇老旧小区在容积率允许和确保安全的前提下，通过改造加层、利用低效用地加建建（构）筑物，用于增设公共服务设施等项目。新建部分按照法律法规给予办理不动产登记。因增设公共服务设施需要，涉及相关权利人不动产转移登记的，按有关法律法规办理相关手续。

（四）加强专项工作统筹。坚持城镇老旧小区专项改造规划与其他专项工作相结合。坚持市政基础设施改造与智能化功能需求相结合，管线改造与架空规整（入地）相结合，供水设施改造与创建节水型城市相结合，排水设施改造与雨污分流相结合，小区道路改造与海绵化改造、停车设施建设相结合，环卫设施改造与垃圾分类工作相结合。

（五）存量资源整合利用。鼓励距离相近或相连的老旧小区拆除围墙等障碍物，打破空间分割，拓展公共空间，整合公共资源，实施集中连片打造。鼓励通过挖掘小区地上地下空间资源、拆违征收、挖潜角地和低效用地、利用机关企事业单位搬迁闲置用地等方式，整合盘活土地空间资源。在不违反规划且征得居民同意的前提下整合小区内空地、闲置地、待改造用地等用于停车场、公共服务用房等配套设施、服务设施、活动场地等建设。将腾出的新建、改扩建等各类公有住房统筹用于养老、托幼、医疗健康、餐饮、超市、文体等各类服务设施。有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

（六）建立建管并举机制。开展小区党组织引领的多种形式基层协商，建立健全社区居委会、小区业委会、产权单位和物业服务企业等多方参与的小区管理工作制度，统筹协调各方共同推进改造。城镇老旧小区前期建设与后续管理的要相结合，引导小区业主依法成立业主大会和业主委员会，引入市场化、专业化的物业管理服务企业；对暂不能成立业主自治组织的，支持由社区委员会、社区服务机构、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。实现政府治理、社会调节、居民自治的良性互动治理格局。

（七）加强宣传引导。要充分利用广播电视、网络、小区宣传栏等各类宣传媒介平台，宣传城镇老旧小区改造工作的重要意义、方法步骤，宣传改造优秀项目、典型案例，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

（八）严格任务考核。将城镇老旧小区改造工作纳入年度绩效考核内容，加强巡查督查，建立考核制度，确保城镇老旧小区改造顺利推进。对工作开展好的进行表扬，推进不力的进行问责。

附件：琼海市城镇老旧小区调查摸底及“十四五”年度改造计划安排表.xlsx