琼海市人民政府办公室

关于印发琼海市住宅小区物业管理委员会组建指导意见的通知

海府办函〔2023〕55号

各镇人民政府，彬村山华侨经济区管委会，市政府有关工作部门：

《琼海市住宅小区物业管理委员会组建指导意见》已经十六届市政府第37次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

琼海市人民政府办公室              

2023年7月28日                 

（此件主动公开） 

琼海市住宅小区物业管理委员会组建指导意见

为积极响应党中央文件对物业管理“党建引领，纳入社区治理”的要求，进一步推动物业管理有效融入基层社会治理体系，完善小区居民自我决策、自我管理、自我服务、自我监督的工作机制，探索组建由属地镇（区）政府、居（村）委会、业主代表等参加的物业管理委员会。根据《物业管理条例》《海南经济特区物业管理条例》以及《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)、《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施(试行)》(中组发〔2022〕2号)等相关规定和有关要求，现提出如下指导意见：

一、物业管理委员会的组建条件

物业管理区域有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会，临时代行业主委员会职责：

1.尚不具备召开首次业主大会会议条件的；

2.具备成立业主大会条件，但经属地镇（区）政府指导后仍不能成立的；

3.业主委员会任期届满逾期未组织换届选举的；

4.已经划分物业管理区域但尚未实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的。

二、物业管理委员会的组建主体

属地镇（区）政府负责组建物业管理委员会，协调处理相关矛盾纠纷，监督物业管理委员会运行管理。

三、物业管理委员会的组建原则

一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。

四、物业管理委员会的成员构成

物业管理委员会由属地镇（区）政府、居（村）民委员会、建设单位和业主代表组成，成员人数应当为七至十一人的单数，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。已经成立业主大会的，建设单位不再指派人员参加。建设单位拒绝或怠于参加的，不影响物业管理委员会的成立。

业主担任物业管理委员会委员的，应当符合下列条件：

1.拥护中国共产党的领导，遵纪守法；

2.热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有一定组织能力；

3.具有完全民事行为能力,身体健康,具备履职能力；

4.具备必要的工作时间；

5.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

6.本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利害关系；

7.未有《海南经济特区物业管理条例》等相关法律法规规定的房屋使用禁止行为；

8.法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会委员的情形。

鼓励中共党员、人大代表、政协委员、退役军人、社区工作者等积极参选物业管理委员会委员。

五、物业管理委员会的工作职责

物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，临时代行业主委员会的职责，履行如下工作职责：

1.依法推动、指导成立业主大会、选举业主委员会以及组织

业主委员会换届选举工作；

2.组织业主选聘、解聘物业服务企业，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，与解聘的物业服务企业进行交接；

3.组织业主筹集、管理和使用住宅专项维修资金；

4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；

5.配合属地镇（区）政府、居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；协助做好小区绿化、公共卫生工作，监督检查电梯、消防等共用设备设施安全运行情况。

6.监督公共区域、业主共有部分经营及收益支配；

7.监督业主、物业使用人遵守法律法规、管理规约和业主大会决议，对其违法违约行为进行劝阻；

8.配合行政执法部门在物业管理区域内开展执法管理工作；

9.调解因物业使用、维护、管理产生的纠纷；

10.法律法规、业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

六、物业管理委员会的组建程序

（一）发出组建物业管理委员会的公告。符合组建条件的，属地镇（区）政府就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告明确物业管理委员会委员的人选要求、报名方式、起始日期等。公告应当在物业管理区域内显著的公共位置公示，公示期限不得少于七日。

（二）产生物业管理委员会委员人选。公示期满后七日内，属地镇（区）政府组织居（村）民委员会根据人选自荐、推荐情况，确定物业管理委员会委员名单。其中，物业管理委员会主任由属地镇（区）政府代表或者镇（区）政府委托的居（村）民委员会代表担任，属地镇（区）政府代表或居（村）民委员会代表可根据实际情况同时担任多个物业管理区域的物业管理委员会主任，副主任由属地镇（区）政府指定一名业主代表担任，业主代表人选主要通过居（村）党组织、小区党组织、居（村）民委员会推荐或者业主自荐的方式产生。

（三）确定物业管理委员会委员名单并公示。报名期限截止后七日内属地镇（区）政府组织居（村）民委员会根据人选自荐、推荐情况，通过审核资料、考察、走访等方式，结合物业管理区域规模、物业类型、户数等因素确定物业管理委员会委员名单。名单确定后应将委员姓名、职业等在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不得少于七日。业主有异议的应当在公示期内以书面形式提出，属地镇（区）政府应当自收到书面意见之日起三个工作日内核查。经核实，拟定的委员人选不符合资格条件的，应当予以更换，并重新公示委员名单。

（四）成立物业管理委员会。委员名单公示及异议核实结束后，属地镇（区）政府做出成立物业管理委员会的决定，并将该决定张贴在小区显著公共位置公示。

（五）备案及刻制印章。物业管理委员会于成立之日起由属地镇（区）政府自行备案，并出具物业管理委员会备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持印章刻制证明申请刻制物业管理委员会印章。 

七、物业管理委员会的运行制度

（一）物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上成员提出召开会议的，主任应当在十日内组织召开会议。会议可采用线上或线下的方式进行，会议应当有过半数成员出席，且不能委托他人参加会议。物业管理委员会会议应当制作书面记录并存档。物业管理委员会作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认，自作出决定之日起三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域显著位置公示。

（二）物业管理委员会委员有下列情形之一的，委员资格自情形发生之日起自然终止，由物业管理委员会向业主公示，并应当在三十日内向属地镇（区）政府办理变更：

1.单位指派代表已离职，或不遵守法律法规，或未正当履行职责，或侵犯业主共同利益的；

2.业主代表不再符合规定或约定的委员条件，或存在本办法规定的不宜担任情形的。

3.以书面形式向物业管理委员会提出辞职的。

物业管理委员会委员一年内累计缺席物业管理委员会会议总次数超过一半以上，物业管理委员会应当提请属地镇（区）政府依规终止其委员资格。业主代表委员资格终止的，由属地镇

（区）政府视情况重新选定或者组织小区业主重新推荐符合条件的业主代表补充进物业管理委员会。

（三）物业管理委员会的任期一般不超过三年，期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由属地镇（区）政府重新组建物业管理委员会。

（四）自业主委员会选举产生之日起，或因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使无法存续履职的，物业管理委员会停止履行职责。物业管理委员会应当自发生上述情形之日起十日内，将有关资料、印章及财物移交给业主委员会或属地镇（区）政府，并按规定办理移交资料等相关手续。

移交完成后十个工作日内，属地镇（区）政府应当作出解散物业管理委员会的决定，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示。

八、监督管理

市住建局加强对物业管理委员会成立和日常管理运行工作的指导。

属地镇（区）政府应设立物业管理工作办公室，加强对物业管理委员会的监管，制定相关工作制度，落实日常工作经费，保障物业管理委员会长期持续有序开展工作。

居（村）委会应内设物业管理工作办公室，具体负责物业管理委员会管理工作。

九、试行期限

本指导意见自发布之日起实施，试行3年。

附件：1.关于XX小区物业管理区域组建物业管理委员会的公告；

      2.XX镇XX小区物业管理委员会委员人选自荐表；

      3.XX镇XX小区物业管理委员会委员人选推荐表；

      4.关于参加XX小区物业管理委员会组建工作的通知；

      5.XX小区物业管理委员会组建情况公示；

      6.XX小区物业管理委员会备案证明；

      7.印章刻制证明。