一、起草背景及制定依据

（一）起草背景

为规范我市征收农村宅基地及房屋补偿安置工作，保障征收工作合法有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国民法典》《海南自由贸易港征收征用条例》等有关法律法规规定，结合我市实际情况，经过深入调研和充分研究，研究制定了《琼海市征收农村宅基地及房屋补偿安置管理办法》（以下简称《管理办法》）。

（二）制定依据

通过对相关法律、法规、规章、规范性文件进行了总结梳理，对全省乃至全国各地宅基地及房屋征收补偿安置政策进行了对比研究，制定依据如下：

1.法律（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《中华人民共和国城乡规划法》（3）《中华人民共和国民法典》（4）《中华人民共和国村民委员会组织法》（5）《中华人民共和国妇女权益保障法》（6）《中华人民共和国治安管理处罚法》（7）《中华人民共和国户口登记条例》

2.行政法规

（8）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（9）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（10）《农村五保供养工作条例》

3.部门规章

（11）《不动产登记暂行条例实施细则》

4.地方性法规

（12）《海南自由贸易港土地管理条例》（13）《海南自由贸易港征收征用条例》（14）《海南省城乡规划条例》（15）《海南省人口与计划生育条例》

5.地方政府规章

（16）《海南省土地征收补偿安置管理办法》（17）《海南省城镇经济适用住房管理规定》（18）《海南省行政规范性文件制定与备案规定》

6.规范性文件

（19）《自然资源部、农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（20）《对十三届全国人大三次会议第5006号建议的答复摘要》（21）《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（22）《经济适用住房管理办法》（23）《海南省农村宅基地审批管理政策解答（24）《海南省自然资源和规划厅关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》（25）《海南省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》（26）《海南省自然资源和规划厅 海南省农业农村厅关于规范农村宅基地农转用审批管理的通知》（27）《海南省自然资源和规划厅 海南省农业农村厅关于进一步规范农村宅基地农转用审批管理的补充通知》（28）《海南省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价的通知》（29）《琼海市住房和城乡建设局关于印发2022年琼海市房屋参考基价的通知》

二、目标任务

随着城市化进程加速和海南自贸港重点园区建设的迫切需要，城市建设和更新换代的需求日益迫切。制定全市统一执行的宅基地补偿安置制度，严格规范政府的征收行为，确定补偿安置方式和标准，弱化行政强制征收，强化依法征收理念，有利于更大程度维护社会公众利益，实现“应保尽保”。

制定《管理办法》为琼海市建设、改造、发展提供了制度保障，有利于优化全市土地资源配置，提高土地利用效率，推动城市建设和农村集体土地资源的合理利用，使得政府和相关部门能够在遵循法律和制度的前提下，顺利推进城市建设和产业发展项目。

三、主要内容

《管理办法》共分为七章、三十条，按照“总则-补偿安置标准-安置方式-安置补助标准-安置区风貌管理-法律责任-附则”的顺序进行。重点对补偿安置标准、安置方式、安置补助标准进行明确规定。

（一）总则

规定了《管理办法》的制定目的、适用范围、补偿安置原则、职责分工等内容。

（二）补偿安置标准

规定了宅基地面积认定标准、房屋补偿标准、不予补偿情形、安置对象认定、集体经济组织成员安置户的认定、华侨或外出人员安置户的认定等内容。

进一步明确了征收农村宅基地面积的确认标准、被征收房屋建筑面积认定和补偿依据。在征收工作实施中，由于安置对象类型较为复杂，《管理办法》罗列了五种安置对象类型，并设置兜底条款，便于各项目根据安置对象实际情况实施操作。征收农村宅基地及房屋按“户”进行安置，并对集体经济组织成员安置户和华侨、外出人员安置户进行进一步明确。

（三）安置方式

改进我市传统的宅基地安置单一模式，《管理办法》实行安排宅基地自行建房、住房安置、货币补偿等3种安置方式。鼓励引导住房安置，以促进土地资源节约集约利用。在《琼海市国土空间总体规划（2021—2035年）》确定的城市规划区内征收宅基地及房屋，原则上不再安排宅基地建房，应采取住房安置或者货币补偿；在《琼海市国土空间总体规划（2021—2035年）》确定的城市规划区外征收宅基地及房屋，可视实际情况安排宅基地建房、统一购买商品房或政策保障性住房或政府统建安置房进行住房安置。

为鼓励被征收人选择住房安置，《管理规定》设置优惠措施包括：对宅基地面积大于被征收房屋建筑面积的，按宅基地面积1:1.2的比例提供应安置住房面积，供应安置住房面积最多不得超过400㎡。对申请分户安置的新户，以安置人口每人30㎡的标准安置；应安置住房面积人均不足30㎡的，以安置人口每人30㎡的标准安置，超出部分以建安成本价或政府购买价购买。安置房按精装标准建设。对被征收房屋建筑面积超过400㎡的部分按被征收人原住房参考基价给予货币补偿。

（四）安置补助标准

安置补助包括临时安置补助费、按时签约搬迁奖励、自行搬迁补助费。临时安置补助费根据被征收人每户人口数量，按照400元/人/月给予临时过渡安置补助，每户最低1600元/月（不计分户），最高2800元/月（不计分户）。自完成搬迁之日起一次性发放12个月的临时安置补助费。选择政府提供临时周转用房的，不发放临时安置补助费；选择货币补偿方式的，不发放临时安置补助费。按时签约搬迁奖励和自行搬迁补助费以项目房屋征收补偿安置实施方案公告为准。

（五）安置区风貌管理

为统一安置区风貌管理，《管理办法》对安置区选址规划要求、统建安置方要求、宅基地建房要求、公共民俗文化设施进行了明确规定。

（六）法律责任

《管理办法》对被征收人弄虚作假骗取征收补偿、安置、补助利益的行为追究相应法律责任；对采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的征收补偿安置工作的行为追究相应法律责任；对工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为追究相应法律责任。

（七）附则

《管理办法》由起草单位市资规局负责解释，并明确适用规则，即施行前已确定房屋征收补偿安置实施方案的项目不适用本办法。琼海市制定的农村宅基地及房屋补偿安置管理有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

四、适用范围

琼海市行政区域范围内征收农村宅基地及房屋补偿安置工作，适用《管理办法》。

五、工作原则

农村宅基地及房屋征收补偿安置遵循程序合法、公平合理、公正公开、保障居住、妥善安置的原则。

六、注意事项

鉴于《管理办法》涉及社会公共利益以及被征地农民的切身利益，属于琼海市重大行政决策的规范性文件，在实施过程中必须严格做好以下工作，以保证社会稳定。

一是镇政府和相关职能部门要严格征地各项程序，统一认定和补偿标准，保证宅基地及房屋补偿安置实施工作有序规范。二是镇政府和村集体要严格土地补偿资金管理，严禁截留、挪用、克扣等现象。三是在该规范性文件正式发布实施后，加大宣传政策，做好业务培训，确保不断不乱。四是做好有关其他配套政策的制定工作，为征收宅基地和房屋补偿工作的顺利开展奠定基础。

七、关键词解释

宅基地：是指农村村民用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

房屋：本办法所称房屋，均为框架、混合、砖木结构房屋，不含简易结构的建（构）筑物。

重新安排宅基地自行建房：是指在市政府统一规划的安置区内或由被征地农村集体经济组织在国土空间总体规划确定的村庄建设预留用地范围内，重新安排宅基地给被征收人自行建房。

住房安置：是指市政府以统一建设安置房，或统一购买商品房或政策保障性住房的方式，根据被征收房屋建筑面积的一定比例提供实物住房给被征收人进行补偿安置。

货币补偿：是指政府按已确定的被征收房屋和宅基地的评估价值，以货币形式直接给被征收人的补偿。

八、惠民利民措施

一是鼓励被征收人选择住房安置。《管理规定》设置优惠措施包括：对宅基地面积大于被征收房屋建筑面积的，按宅基地面积1:1.2的比例提供应安置住房面积，供应安置住房面积最多不得超过400㎡。对申请分户安置的新户，以安置人口每人30㎡的标准安置；应安置住房面积人均不足30㎡的，以安置人口每人30㎡的标准安置，超出部分以建安成本价或政府购买价购买。安置房按精装标准建设。对被征收房屋建筑面积超过400㎡的部分按被征收人原住房参考基价给予货币补偿。

二是被征收人选择货币补偿，不再享受免费安置住房，可按建安成本价或政府购买价购买安置房，可购买安置房的总面积按安置对象人口人均30㎡计算。市政府在被征收人签订征收补偿安置协议后30日内，将货币补偿资金一次性交付被征收人。

三是对自行安排过渡安置的被征收人发放临时安置补助费。临时安置补助费根据被征收人每户人口数量，按照400元/人/月给予临时过渡安置补助，每户最低1600元/月（不计分户），最高2800元/月（不计分户）。被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议并搬迁腾空房屋的，自完成搬迁之日起一次性发放12个月的临时安置补助费。